FINTECH
En årrekke med stigende boligpriser har gjort det stadig vanskeligere å komme inn på boligmarkedet. Med en gjennomsnittlig sykepleierinntekt er det bare omtrent 1 av 100 boliger i Oslo-området som lar seg finansiere. Det viste den såkalte sykepleierindeksen, som Eiendom Norge presenterte for en måned siden.
Det er denne problematikken som gründer og daglig leder i fintech-startupen Finit, Benjamin Haskel, ønsker å gjøre noe med når han sammen med medgründer Nicolai Q. Hjorth nå lanserer en ny boligkjøpsmodell som skal gjøre det mulig for en kjøper å klare seg med fem prosent egenkapital.
Det betyr at den som ønsker å kjøpe en leilighet til fire millioner kroner, kan klare seg med 200.000 kroner i egenkapital. Finit går inn med 400.000 slik at det nåværende minimumskravet i utlånsforskriften på 15 prosent tilfredsstilles. Resterende 85 prosent blir lånt opp på vanlig måte.
– Vi er en investor, ikke en långiver. Det er kunden som kjøper og bestemmer over boligen. Målet er at kundene skal bygge egenkapital, slik at de kan kjøpe oss ut. Det vil være billigere enn å leie i det lange løp, sier Haskel da Shifter møter ham på Startuplab i Oslo.
Opplegget er konstruert på følgende vis: Boligkjøper må først bli godkjent av Finit. Selskapet har sin egen proprietære investeringsmodell, som blant annet bruker PSD2-data for å danne seg et bilde av privatøkonomien. Ved et ja opprettes et «sameie», bestående av boligkjøper og Finit, som søker om boliglån.
Alle boligkjøpere som blir godkjent av Finit, blir automatisk sluset videre til BN Bank, som avgjør om «sameiet» har god nok økonomi til å få låne penger. BN Bank er foreløpig er den eneste banken som Finit har avtale med.
Med et finansieringsbevis kan kunden så begynne å lete etter boliger. Før et bindende bud legges inn, må boligkjøperen sjekke at objektet oppfyller de krav Finit stiller.
I sameiet er boligkjøper som har det meste av rettigheter og plikter og beholder 75 prosent av avkastningen som skapes. Finits oppgave er å legge til 10 prosent egenkapital og beholde 25 prosent av avkastningen.
Fordelingen 75/25 prosent er det Finit opererer med i dag, men Haskel utelukker ikke at brøken kan komme til å justeres fremover.
Avkastningen i sameiet består av to deler, eventuell prisøkning på boligen og det avdrag på boliglånet som boligeier forbinder seg å betale i en periode på minimum tre år.
Avdragene skal bidra til å minske markedsrisikoen i fallende boligmarked, og for Finit vil andelen av avdragene være sammenlignbart med direkteavkastning på en utleiebolig.
– Avdrag pleier de fleste å se på som sparing, men her teller det altså som avkastning?
– Boligkjøper betaler ikke gebyrer, rente eller annet på Finits investering. Det er sameiet som etableres som eier boligen, og det er sånn sett mest logisk at all avkastningen som skapes fordeles mellom de to andelshaverne. Fordi boligkjøperen påtar seg de fleste pliktene, får denne også den større andelen av avkastningen, sier Haskel.
– Blir ikke dette bare et forsøk på å omgå utlånsforskriften?
– Nei, utlånsforskriften har til hensikt å regulere gjeld og sikre finansiell stabilitet. Den skal sikre at topprisikoen i en boligfinansiering ikke ligger som et gjeldselement i private husholdninger eller i banksystemet. Den sier ikke noe om hvem som kan være sameier og dermed tilføre deler av egenkapitalen, sier Haskel, og innrømmer at det ikke er første gang han har fått spørsmålet.
Han velger heller å peke på et vanlig forekommende argument i førstegangskjøperdebatten – at det bare er dem med rike foreldre som har råd til å kjøpe bolig.
– Vi har skapt en ny måte å strømme egenkapitalen inn i disse boligene. Om det er vi eller foreldrene som bidrar, spiller ikke noen rolle ut fra utlånsforskriften, sier Haskel og legger til:
– Litt banalt sagt kan du si at vi blir førstegangskjøpernes profesjonelle mamma og pappa.
– Det er varslet en gjennomgåelse av forskriften, og at Finanstilsynet skal gi sitt syn senest den 3. oktober. Vil ikke en endring av utlånsforskriften kunne påvirke hele forretningsmodellen deres?
– Vår oppfatning er at utlånsforskriften har kommet for å bli, men det vil sikkert bli gjort mindre endringer og tilpasninger etter hvert. Selv om den mot all formodning skulle fjernes helt, tror vi ikke det ville utgjøre en stor forskjell. Det er vel så mye bankenes kredittpolicy som setter grensene. DNB kommer ikke til å låne ut 100 prosent av boligens verdi, selv om forskriften blir borte, sier Haskel.
Haskel begynte å jobbe med idéen for halvannet år siden, omtrent da den nåværende utlånforskriften ble innført. Etter seks år i investment banking i DNB og Danske Bank og to år som rådgiver for vekstselskaper i Innovasjon Norge, ønsket han å gjøre gründer av seg selv og prøve å løse et samfunnsproblem.
Medgründer Hjorth som Haskel har kjent siden barndommen kom inn i fjor vår som CTO og medgründer, får ta hand om teknologien. Han har jobbet som fullstack-utvikler og har tidligere erfaring fra rådgivning og etablering av oppstartsselskaper.
– Mitt inntrykk var at alle boligkjøpsmodeller var litt tabubelagte for drøyt et år siden. Av noen ble det kanskje sett på som en måte å unngå reguleringer fra myndighetene, sier Haskel
Slik er det ikke lenger. To eiendomsgiganter har gått i bresjen for å utvikle nye eierskapsmodeller som skal gjøre det enklere å komme seg inn på boligmarkedet.
Tidligere i år varslet Obos at medlemmene skal tilbys minst 8500 nybygde leiligheter med de nye boligkjøpsmodellen Deleie og Bostart i løpet av de kommende fem årene. Deleie innebærer at kunden kjøper en Obos-leilighet sammen med Obos. Kunden må eie 50-90 prosent av boligen og leier den resterende delen av Obos til markedspris. Noe som reduserer behovet for egenkapital og størrelse på lån.
Ivar Tollefsens Fredensborg har ifølge egne hjemmesider gjort mer enn 125 personer til boligeiere via konseptet Leie-til-eie. Det går i korthet ut på at man inngår en-treårig leieavtale med valgfri rett til å kjøpe en nyprodusert bolig. Prisen er forhåndsbestemt, slik at all eventuell verdistigning tilfaller kjøperen og kan bidra til å gi mer egenkapital i kjøpsøyeblikket. Og omvendt, unngå tap av egenkapital om prisene skulle falle.
At store aktører som OBOS, Fredensborg, DNB og Oslo Kommune engasjerer seg aktivt i dette markedet, mener Haskel har ført til en aksept for modellene, og en betydelig interesse blant kundene. Han mener også at det er bred politisk enighet om å støtte opp om tiltak og initiativer som hjelper førstegangskjøpere inn på boligmarkedet.
– Vi kommer sånn sett med en tredje boligkjøpsmodell, som foreløpig mangler et like bra navn som de to andre. Vi er en uavhengig aktør som støtter kjøp av bruktboliger, og dermed gir kundene et mye større utvalg av boliger, samt mulighet for rask innflytting, sier Haskel.
For Finit har ikke noen planer om å konkurrere direkte med gigantene. Deres modeller er laget for selskapenes egne boligprosjekter i nybyggmarkedet. Finit skal bare gå etter bruktboligmarkedet – og til å begynne med en snever del av det.
Leiligheter i prisklassen 2-7 millioner kroner i Stor-Oslo er det eneste som er aktuelt til å begynne med. Men både andre byer og andre typer boliger kan bli aktuelt etter hvert.
– Forretningsmodellen er jo i høy grad bygget på fortsatt prisvekst. Er det ikke skummelt å starte nå, da SBB spår prisfall de kommende årene?
– Jo, det kan du si. Vi kommer til å følge nøye med de kommende månedene, sier Haskel.
Så legger han til at 14 av de 15 siste boligprisfallene ikke har vart mer enn to kvartaler og at 13 av dem har startet på høsten. Han er rimelig sikker på at tallene for inneværende kvartal vil vise synkende boligpriser og at det vil fortsette inn i fjerde kvartal.
– Etter nyttår tror vi at situasjonen normaliserer seg og at renten også har nådd toppen. Da vi må trykke veldig forsiktig på gassen. Langsiktig tror vi vi at boligprisene vil stige, og antakelig mer enn Norges Banks inflasjonsmål på to prosent, sier Haskel.
Markedet selskapet har pekt seg ut, består av cirka 200.000 leietakere som skulle kunne ha råd til å kjøpe seg en bolig. Det langsiktige målet er å få cirka 40.000 av dem som kunder. Det mer kortsiktige er 13.000 kunder i løpet av fem år.
– Hvor skal pengene komme fra? Finit har neppe penger til å kjøpe ti prosent av 13.000 leiligheter.
– Vi har satt opp et eiendomsfond, og det er gjennom flere av disse kapitalen vil komme fra. Men visst vil det kreve penger. Skal vi ha 13.000 kunder om fem år, regner vi med å måtte ha 6,4 milliarder kroner i forvaltningskapital, sier Haskel.
– Hvem skal bidra med dem?
– Langsiktig er det store institusjonelle investorer som pensjonsselskaper og eiendomsfond. Vi har egentlig laget en ny investeringsklasse som heter boligkapital – ekstern egenkapital inn i boliger. Det er på mange måter skreddersydd for institusjonelle investorer, sier han.
Ifølge Finit-gründeren er det en investeringsklasse som vokser raskt i utlandet som følge av høy nominell og risikojustert avkastning.
Han mener det burde være attraktivt for pensjonskassene å investere noen promille av porteføljen med neste generasjon boligeiere ettersom det vil gi god avkastning og sosial effekt.
Før Finit kan få med seg de riktig store og tunge investorene, må de få inn investorer som vil plassere penger både i oppbyggingen av selskapet og finansieringen av fondskapitalen.
Hittil har Finit hentet bare såkornkapital. Blant de som har investert finnes rådgiverne Christian Wierød i Unite Living, tidligere Equinor-topp Hans Henrik Kloumann, tidligere administrerende direktør i Akershus Eiendom og Storebrand Bank, Per Kumle samt Geir-Atle Bore i Fundingpartner.
– Vi har fortsatt litt penger, slik at vi kan begynne å ta imot kunder nå. Men for å gi ordentlig gass, trenger vi mer kapital, sier Haskel.
Han er helt på det klare med at en stor del av hans jobb de kommende årene, vil handle om å skaffe kapital.
– Vi er inne i en kapitalinnhentingsprosess nå, og flere vil det bli før vi er på et mer stabilt nivå, sier gründeren.
Nyhetsbrevet FinShift
Hold deg oppdatert på det siste og viktigste om fremtiden innen bank- og finansbransjen
«Det er det eneste nyhetsbrevet jeg leser med en gang det kommer, hver gang. Det er den enkleste og beste måten å holde seg oppdatert på utviklingen og de store spørsmålene innen fintech og betalingsmarkedet.»
